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????原華遠地產董事長任志強近日發表的一大重要觀點是，“從房價和地價對比中可以看出，地價起到瞭推動房價的重要作用。”但這種現象正在北京土地市場發生全面改變。
????7月2台中月子中心餐點7日，北京市推出三宗土地，均限房價、限地價、競自持。其中兩宗位於大興、一宗位於昌平北。
????三宗地塊總建築面積為39.2萬平方米，總價110億元。最終大興瀛海地塊被遠洋+首創+世茂聯合體以總價47.9億元、26%自持面積收入囊中；大興黃村地塊被金融街以22.9億元、6%自持面積拿下；昌平北七傢鎮地塊被華潤以39.5億斬獲。
????根據要求，大興區瀛海鎮地塊未來商品住房銷售均價不超過52449元/平方米，且最高銷售單價不得超過55071元/平方米；大興區黃村鎮地塊未來商品住房銷售均價不超過55016元/平方米，且最高銷售單價不得超過57767元/平方米；昌平區北七傢鎮地塊商品住房銷售均價不超過49520元/平方米，且最高銷售單價不得超過51996元/平方米。
????匹配此類政策已成為北京土拍市場的普遍現象。
????2017年以來，北京市土地招拍掛市場明顯加大瞭住宅用地供地力度。北京市土地招拍掛市場數據顯示，2017年上半年共成交46宗土地，同比增長119%；成交金額1005.07億元，同比增長185%。相比之下2016年全年成交44宗土地、成交總金額852億，今年北京市供地節奏明顯加快。
????但據華信薈統計，今年上半年成交的25宗住宅用地中，除1宗為棚戶區改造一次性招標項目外，剩餘24宗均附有“限房價，競自持”或配建自住型商品房等條件。
????所謂自持限價，即在規定瞭地塊商品房銷售價格上限的同時，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報企業自持商品住房面積比例。限價自持對開發運營實力的要求進一步提高，隨著房地產企業對自持比例競爭開始謹慎，土地市場正逐漸回歸理性。
????中原地產首席分析師張大偉認為，前述成交的三宗住宅地塊全部限價，對土地價格的計算已經沒有意義，未來房企更多開始比拼成本優勢。從實際情況看，雖然持有比例有所降低，但優質地塊成交依然處於高位。從地價計算角度看，這些地塊基本都接近零利潤，稍有不慎就會虧損。“房企拿地已經不可能有規模利潤，完全是從戰略角度看：同時有活幹，分攤管理成本，增加銷售業績。而未來房地產行業也會趨勢性地增收不增利。”
????張大偉註意到，本次成功拿地的主要是國企。由於這類企業有資金成本優勢，可以分攤管理成本。雖然限價房基本限制瞭貨值，出現高利潤可能性小，但銷售風險小。他認為，房企在一線城市拿地，更多是側重發展戰略。“未來北京房地產市場已經進入精算時代。”
????易居研究院研究總監嚴躍進認為，對北京土地市場來說，土地市場進行限價，充分說明瞭當前類似土地市場其實還是有很明確的管控導向，即類似土地市場其實需要通過價格管控來實現台中頂級月子中心後續的房價管控。這個邏輯如果對瞭，那接下來北京土地市場和房屋市場的穩定性就會增加。所以北京類似管控政策帶有很強的信號意義，即土地市場的金融風險要把控，同時也要求房企理性拿地，防范出現炒作地價或違規拿地等現象。
????他指出，全國300座城市整體樓面均價及出讓金皆漲，前六個月出讓金總額超1.5萬億元，同比增近四成。二季度以來，一二線城市調控不斷深化，熱點城市需求外溢引發周邊三四線城市升溫。政策層面，北京延續去年底土拍新規，廣州、天津、杭州等城市陸續跟進且各有創新，重點城市土拍政策漸趨多元，“分類調控、因城施策”得到落實。
????盡管土地市場遭遇調控，但土地出讓金仍然在漲。中國指數研究院統計顯示，上半年全國土地出讓金排名前二十城市成交總額為8312億元，同比增台中產後之家加兩成，上榜門檻升至170億。一線城市均有入榜，北京半年度收金1006.2億元，已超去年全年總額。二線城市則為榜單主力，武漢、重慶、杭州收金過600億入圍前五。
????（編輯：駱軼台中坐月子中心價格表琪，郵箱：luoyq@21jin台中月子中心價格gji.com）
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